物业行业多细分赛道价值逐步显现

　　万物云正式登陆港交所主板，成为今年第六家上市物企。万物云也是年内港股最大IPO。

　　上市物企共发起39起并购，并购交易总金额为99.7亿元，仅为2021年同期的四成；而从披露并购交易金额来看，2021年全年国央企披露并购交易金额仅3.2亿元，占比1% ，到了2022年前三季度国央企披露交易总金额达58.5亿元，占比近六成，其中华润万象生活就收购了3家递表物企。

　　旭辉控股发布公告称，拟出售其持有的所有旭辉永升服务股份。而在此之前，德信服务、奥园健康、雅生活服务、金科服务等多家物企股份被关联方摆上货架。

　　“抢先布局独立化发展的物企能够获得资本市场的青睐、企业外拓能力的提升等优势。”牛晓娟分析认为，目前市场正倒逼物企提供质优价廉的服务。物业服务存在收费刚性强提价难、存量合约项目流转度低等特点，特别是随着企业竞争加剧，物企必须提供质优价廉的服务才能赢得市场，而提升服务密度又是实现质优价廉服务的重要途径，以此来看“提升服务密度是物企独立化发展的首要目标。

　　“随着服务密度的提升，物企可进行科技化改造，以实现人效提升、人力节约，起到托举基础物管利润率的效果，此外，基于密度可以更好开展合适的增值服务，强化企业竞争力。”

　　至于物业行业未来的投资发展情况，牛晓娟坦言，“物业管理行业具有弱周期性、成长性好、现金流比较稳定的特点，仍具备投资价值。”

　　具体从盈利能力看，根据2021年物业服务上市公司的年报数据，毛利润均值为9.1亿元，同比增长44.1%，毛利率和净利率均值分别为29.1%和13.2%，盈利能力远超行业均值；

　　从成长性看，2022年中期，物业服务上市公司在管面积均值1.25亿平方米，同比增长24.04%，合约面积均值1.69亿平方米，同比增长17.84%，

　　从行业属性上看，物业板块长期投资价值可期——成长好、弱周期、低风险、现金牛。此外，诸多特色赛道如高端服务、商业运营、城市服务、TOD物业管理、绿色物业、工地物业等逐步打开，为行业开辟更多细分蓝海市场。