9只产品网下询价破百倍，募集资金超750亿元，2022公募REITs提速

　　已有23只公募基础设施REITs产品获批发行，已上市的公募REITs产品数量达到了21只，上市以来平均涨幅为24.47%。

　　我国上市公募REITs产品已增至21只。

　　光大证券房地产首席分析师何缅南认为，从十月数据来看，产权类REITs，整体收益表现仍优于特许经营权类REITs从上市日是到至今的二级市场收益情况来看，受相关产品稀缺性，扩募启动利好，投资风险偏好下跌等因素影响，除平安广州广河REIT和华夏中国交建高速REIT外，其他产品全部实现正收益。其中15只股价较上市首日涨幅超20%，二级市场价格虽有所回调，但较发行涨价涨幅依旧可观。

　　如此繁多的REITs品种，该如何选择呢？

　　博时基金相关人士告诉

　　事实上，公募REITs基金底层资产的好坏是决定产品收益的核心，如何判断底层资产的优劣？

　　国泰君安资管认为，判断公募REITs底层资产的优劣主要遵循以下几条原则，一是底层资产项目的现金流需要具备稳定性和成长性，其所属行业也应具备较好的发展前景；二是项目需具备较高收益率，以此来匹配投资人的权益投资风险溢价要求；三是项目要能够实现市场化经营和运作，真正提升资产的自身价值。

　　“在平衡风险方面，我们风险管理一直团队开展业务的底线原则，对优质资产的挖掘和创新都是在大量经验和能力积累的基础上得以实现。同时，我们的风险管理并非固化管理思维，而是会根据市场整体发展趋势进行合理化调整，以此来平衡风险控制与挖掘潜在优质资产的关系。”国泰君安相关人士进一步指出。

　　REITs试点阶段，各单项目“一事一议”的特征凸出，REITs市场若想加速扩容，势必还有大量的工作要做。

　　国泰君安资管认为，REITs未来还需要拓宽试点范围，稳步推进扩募工作和完善存续期治理机制。

　　2022年4月REITs扩募新规的推出是国内REITs市场发展的又一里程碑。首批9只公募REITs中已有5只发布拟扩募公告。

　　扩募是REITs成长性的重要体现，通过进一步募集资金来购入新项目，进而优化基金自身的资产组合，可保障其长期良性运作。同时扩募增加了市场供给，对平抑二级市场价格、提高产品流动性等起到直接作用。后续可进一步合理简化新购入项目申报要求、完善新购入项目申报推荐程序，推动成熟REITs扩募项目尽快落地。

　　基础设施项目运营并非基金管理人的传统标准化业务，存续期间对基金管理人运营管理能力提出了更高要求。同时，多层管理结构嵌套，导致管理链条过长，对于如何规范运管机构和发行人的关系、形成有效的治理机制，相关顶层设计仍有待进一步完善。

　　此外，博时基金表示，REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额也不大，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs市场的配置价值将更加凸显。目前我们可以看到从首批项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，但我们还是要呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，见证REITs市场的发展壮大，同时也提醒投资人随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。