发布时间:2022-09-12 23:37 已有: 人阅读
控股、拼多多、小米集团等周跌幅超过3%。 从市场环境来看,虽8月我国通胀同比增速小幅回落,但结构性通胀压力仍在,不过通胀压力仍整体可控,不会对我国货币政策造成过多掣肘。8月进、出口增速有所下行,外贸景气度有所回落。8月信贷结构亦有所改善,本周将会公布8月经济数据,考虑到当前经济仍处于弱修复阶段,经济数据或边际好转,但仍偏弱,随着相关政策部署并落实,后续经济有望快速修复。 海外方面,欧美双双放鹰派信号,全球金融市场波动或将继续加剧。不过,对我国而言,外围市场风险对我国资本市场影响较为有限。央行调降外汇存款金率释放维稳信号,资金面充裕合理。 从技术面来看,上周三大指数震荡走强,两市量能表现温和,市场赚钱效应偏好,稳增长政策落地促进经济加快恢复,外围风险因素加速释放,市场利率持续低位运行,资金面维持平稳宽松。 通过上周指数表现,国泰君安分析称,房地产行业当前销售处于磨底阶段,复苏方向是明确的,但过程或是缓慢且充满波动的。而房企信用风险爆发高峰期或已过去,政策从保项目向保优质房企过渡,尤其中债增信为部分房企担保发债之后,优质民营房企逐步开启信用修复之路。 据了解,7月底政治局会议后,8月后两周的国务院常务会议进一步明确政策调控方向,即地方政府“一城一策”用好政策工具箱,一是灵活运用阶段性信贷政策,二是灵活运用保交楼专项借款。不过从8月政策来看,虽然在此前基础上有突破,但是力度仍达不到预期。限贷政策上,首套房贷利率下降至历史新低4.1%,核心二线城市降低改善性需求的首付比例,对市场提振作用暂时有限,从监测的40城数据来看,8月全国商品住宅销售面积为1716.5万平方米,同比下行24.8%,环比下行10.3%。 事实上,2021年下半年以来,房地产市场快速下行,2022年1~7月全国商品房销售金额同比为-28.8%,百强房企全口径销售金额同比为-47.6%。 不过,受益于2021年下半年、2022年上半年的积极错峰拿地,2022年下半年有加大推货的能力,改善型房企和稳健的央国企在8月单月销售同、环比出现提升,其中建发环比增长57%,同比增长71%,领跑行业。 此外,2021年以来,困难房企陆续出现债务违约、展期,其销售受到明显负面影响,市占率持续下滑,30家出险房企2022年1~8月销售额占百强房企的销售比例仅18.6%。在保交付的背景下,困难房企难以通过销售回款的高周转来拓展拿地,供应链融资难度也因商票大规模逾期而加大。因此,未来困难房企拿地能力将减弱,现有土储去化后,在房地产市场的地位逐步降低,而央国企和改善型房企市占率将相应提升。 国金证券分析称,部分困难房企的出清可能造成短期情绪冲击,但对央国企和改善型房企中长期基本面影响较小。同时,未来在“一城一策”的基调下,各地的调控政策将持续宽松,更加利好改善需求的释放,目前,房地产市场容量仍然巨大,在供给侧加速出清过程中,央国企和改善型房企积极错峰拿地,抢占市场空间,行业地位有望提升。 投资方面,可从两方面关注房企,一是2021年下半年以来积极拿地,且主打改善产品的房企,二则是稳健选择财务结构健康、现金流安全的头部国企央企。 从品牌100指数表现来看,上周多只地产股出现在涨幅榜前列,其中碧桂园周涨幅达到18.43%,另一民企代表龙湖集团周涨幅也有14.14%,新城控股、华润置地、万科A、保利发展、招商蛇口周涨幅也均超过5%,表现抢眼。 从成分股这些地产公司来看,基本都是民企的标杆或是国企的龙头企业。比如碧桂园,碧桂园自2020年提出“三道红线政策”以来积极压减有息负债规模,2021年下半年行业景气度下行以来,公司及时调整战略,谨慎拿地、狠抓回款,积极推进保生产保交楼;目前行业处于供给侧纾困+需求端宽松,随着销售缓慢复苏、未出险房企信用逐步修复,公司生产经营也将回归常态。同时,公司作为示范性民营龙头房企,经营层面依然保持韧性,财务层面依然保持稳健,融资渠道依然畅通,合约销售额仍然领跑市场,具备穿越周期的能力。 同样,龙湖集团2022上半年新拓展项目17个,新增拿地建面226万平方米,对应拿地金额为222.2亿元,拿地金额强度25.9%,同比下降22.9个百分点。公司于周期底部慎重投资,加大核心城市布局,提升土储质量。当期土拍市场热度较低,地价相对合理,后续利润率有望逐步修复。目前,该公司多元化业务布局日渐成效,持有型物业积累强大品牌及运营能力,稳定租金收益成为周期底部的资金压舱石。 再看央企、国企,保利发展作为老牌龙头央企,销售逆势增长、融资优势明显。 此外,申万宏源预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度和盈利能力将进一步提升,优质房企有望获得更大发展空间,并迎来戴维斯双击。 |